WAT IS EEN VVE?

Als je woont in een appartementencomplex dan is de kans heel groot dat je in een VvE woont. Dat kan als huurder, als bewoner en als eigenaar.

De VvE is een juridische rechtspersoon. Zeg maar een soort van bedrijf.

 

WAT DOET EEN VVE?

Een VvE is dé plek om samen te vergaderen bij bijvoorbeeld de Algemene Ledenvergadering.

Het is ook het juridische aanspreekpunt voor de bank, de Kamer van Koophandel, de verzekeringsmaatschappij en het schoonmaakbedrijf.

 

WIE IS DE VVE?

De VvE, dat ben jij... Het gaat om alle bewoners in het appartementencomplex. Iedereen heeft een eigen positie en eigen rechten. Maar ook eigen plichten.

Bijvoorbeeld: je hebt het recht om naar de vergadering te komen. Maar zonder jou kunnen bepaalde besluiten niet genomen worden. Dus heb je ook de plicht om ergens wat van te vinden. Zelfs als dat niet alleen om jouw appartement gaat.

 

WAAROM EEN VVE?

Je hebt de VvE nodig om samen het appartementencomplex te kunnen onderhouden. Het is dus een soort van verzamelplaats van alle bewoners, eigenaars en huurders in dat gebouw.

 

IK WIL GEEN VVE
Als je een huis in een appartementencomplex koopt, dan is er altijd een VvE. Dat is geen keuze.

Als je huurder bent, hoef je je niet te bemoeien met de VvE. Maar het mag wel. Het kan ook voor huurders van belang zijn, bijvoorbeeld voor de servicekosten.

Een appartementencomplex met zowel huurwoningen als koopwoningen heet een gemengd complex.

 

HOEVEEL VVE’S ZIJN ER?

Overal over de wereld zijn er appartementencomplexen. In Nederland heeft het CBS onderzoek gedaan.

In 2022 waren er in Nederland 160.511 VvE's waarvan 135.092 VvE's met minimaal een woning. En dat worden er iedere dag méér.

Wil je meer lezen? Kijk dan hier:
https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/samenvatting

 

HOEVEEL WONINGEN ZITTEN IN VVE’S?

In 2022 deed het CBS onderzoek. Zij hebben onderzocht hoeveel woningen er in VvE's zijn. Het antwoord is meer dan 1,4 miljoen woningen. Dat is meer dan 1.400.000!

Dat betekent dat 1 op de 6 woningen in Nederland een appartement is

bron: https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/samenvatting

 

VVE OF VVE? EIGENAARS OF EIGENAREN

Is het Vereniging van Eigenaars of Vereniging van Eigenaren?

Potatoe, potatoe, het lijkt allemaal hetzelfde. Dat is niet! De enige juiste term is Vereniging van Eigenaars. Zo is het in de wet aangeduid.

Juristen gebruiken de term Vereniging van Eigenaren -jammer genoeg niet consequent genoeg- voor een ander soort vereniging. De VvE is een speciaal soort beschermde vereniging met zelfs een verplicht lidmaatschap. De Vereniging van Eigenaren is juist een 'gewone' vereniging zonder die speciale bescherming. Denk bijvoorbeeld aan een winkeliersvereniging in een winkelcentrum.

Let op: bij een Vereniging van Eigenaren is het lidmaatschap vaak wel opzegbaar maar dat wil niet zeggen dat je niet meer hoeft mee te betalen aan de kosten.

 

WIE WONEN ER IN DE VVE?

Jij natuurlijk, ik ook -lang geleden- en er wonen nog 1,2 miljoen andere mensen in Nederland in een VvE. Of eigenlijk nog meer, want er zijn 150.000 complexen en die hebben samen 1,2 miljoen woningen. En in die woningen wonen meer dan 1,2 miljoen mensen.

Wie zijn dat dan? Huurders, bewoners, particuliere eigenaars, onderhuurders, illegale huurders, huismeesters en nog veel meer.

Juridisch tellen eigenlijk alleen de eigenaars mee, zowel de particuliere eigenaars als de verhuurders. OF bedrijfsmatige eigenaars.

 

WAT DOET HET BESTUUR VAN EEN VVE

Het bestuur zorgt voor het reilen en zeilen in de VvE. De bestuursleden zijn meestal ook eigenaar van een appartement, maar dat hoeft niet. Zo zijn ook beheerders wel eens bestuurder van de VvE.

Het bestuur zorgt ervoor dat de administratie gedaan is, dat de ALV (Algemene Ledenvergadering) gehouden wordt, dat de verzekering wordt afgesloten en dat soort dingen.

Echt iets voor de mensen die graag van alles regelen.

Als je meer wil weten over het VvE-bestuur, kijk dan vooral op www.vvebelang.nl. Dat is een belangenorganisatie voor VvE-bestuurders. Daar is een schat aan informatie te vinden.

 

IN WELKE STAD IN NEDERLAND STAAN DE MINSTE VVE'S?
Best wel veel eigenlijk. De meeste VvE's staan in de randstad. De rest van Nederland heeft er niet zo heel veel.

In het CBS-rapport van 2022 staan het aantal VvE's in iedere gemeente. Er zijn er drie die eruit schieten:

de gemeenten Vlieland, Schiermonnikoog en Rozendaal hebben geen enkele VvE.

in deze gemeenten staan dus de minste VvE's in Nederland.

 

IN WELKE STAD IN NEDERLAND STAAN DE MEESTE VVE'S?
Er kan er maar een de winnaar zijn! Ik dacht zelf dat het de gemeente Den Haag zou zijn. Historisch gezien is het appartementsrecht in die regio sterk geworteld door een paar zeer voortvarende notarissen in die regio.

Zo is notaris Bruyns de bedenker van het modelreglement en de coöperatieve flatvereniging en hij had een standplaats in Scheveningen. Ook notaris Verdoes Kleijn had een standplaats in Den Haag en hij heeft veel geschreven over appartementsrecht.

Maar volgens het CBS-rapport uit 2022 is de absolute winnaars van het grootste aantal VvE's in Nederland geworden:

....
....
.... (de spannning loopt op)

AMSTERDAM!!!! met 23.650 VvE's

p.s. Den Haag is een hele goede tweede

p.p.s. je kan de getallen terugvinden in deze link: https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/samenvatting

 

WAAR IN NEDERLAND STAAN DE MEESTE VVE'S?
De winnaar van deze verkiezing is de provincie Zuid-Holland. Deze provincie heeft meer VvE's dan de helft van Nederland tezamen. Het is dus toch een beetje een randstad-ding, zo'n VvE.

Je kan het allemaal terugvinden in het CBS-rapport van 2022 via deze link:
https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/samenvatting

 

WIL JE DATA HEBBEN OVER VVE'S IN NEDERLAND?
In 2023 kwam er een nieuw rapport uit van het CBS met actuele cijfers. Je kan het vinden via deze link:

https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/aanvullende-statistische-diensten/2023/aantallen-en-kenmerken-van-verenigingen-van-eigenaren-2022/samenvatting

 

EEN ONDERZOEK OVER HET ALGEMEEN VERBINDEND VERKLAREN VAN VVE'S.
Ik zal eerst uitleggen waar het onderzoek over gaat. In de VvE liggen de rechten vast in de splitsingsakte. Maar die akten raken na verloop van tijd ouderwets. Sommige zijn al meer dan 60 jaar oud inclusief bijbehorend taalgebruik. Een soort dinosaurus-akte dus.

Maar wat nou als je in een keer al die akten in een keer kan updaten? Net zoals met een cao. Als die eenmaal afgesloten is gaat die voor iedereen gelden. Ook voor partners die niet bij de onderhandelingen betrokken waren.

Daar gaat dit onderzoek over. Het heet officieel "Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering
van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het functioneren van VvE’.

Het antwoord is trouwens is dat het in een keer updaten van alle splitsingsakten niet via deze route kan. Jammer genoeg.

Je vindt het hier trouwens:
https://open.overheid.nl/documenten/ronl-archief-65d28cd9-7b1f-4819-8511-364b25e144c3/pdf

 

BEN JIJ EEN ECHTE DR.?
Ik ben geen dokter, maar wel een doctor. In 2022 verdedigde ik een proefschrift over het wijzigen van splitsingsakten.

Ik heb daar acht jaar over geschreven en heel veel onderzoek gedaan. En daar is dus genoeg om over te vertellen.

Ben jij een professional in de het land van VvE's? Op LinkedIn heb ik een nieuwsbrief waarin eens in de zoveel tijd - als ik zin en tijd heb - allerlei info deel over VvE's.

 

WAT IS OPTOPPEN?
Met optoppen wordt bedoeld dat er een extra verdieping op een appartementencomplex wordt gebouwd. Optoppen wordt gezien als een oplossing voor de woningnood omdat er dan op bestaande appartementencomplexen extra huizen komen. Meer huizen per vierkante meter grond dus. Het voordeel is dat alle voorzieningen zoals een supermarkt of openbaar vervoer dan al in de buurt zijn. Win-win situatie dus.

Wat ook optoppen wordt genoemd is als je bovenop het dak een extra kamer toevoegt. Bij sommige woningen kan dat.

Naast optoppen wordt ook wel de term 'ondertoppen' gebruikt. Dat is wanneer de kelder wordt uitgegraven en daar extra woonruimte wordt gemaakt.

 

WAT IS DE PLINT?
Je hoort het weleens als het gaat om het benutten van ruimte in appartementencomplexen om extra ruimte te maken. De plint is daarvoor een prima plek. Met de plint wordt bedoeld de onderste rij ruimten op de begane grond. Daar zitten vaak bergingen of winkels. Die bergingen en winkels worden nog weleens getransformeerd naar woningen.

Een zin die je ook weleens hoort is het veranderen van de plint. Bij bedrijfsruimten en winkels is het belangrijk om aantrekkelijk te zijn. Als de plint verandert wordt, kunnen de winkels de entree aanpassen of vernieuwen.

 

HOE KOM IK VAN EEN VVE AF?
Nou dat is makkelijk ... door te verhuizen 😢 Maar het kan ook anders. De VvE kan ook helemaal opgeheven worden. Daarvoor is het nodig dat iedereen (alle eigenaars, alle banken, etc.) toestemming geven. De notaris verwerkt dat dan in een akte. Dat is best een proces, maar de uiteindelijke akte kan kort en krachtig zijn.

 

MOET IK LID ZIJN VAN DE VVE?
Het recht op vrijheid van vereniging is een groot goed in Nederland. Het is zelfs een grondrecht. Onderdeel van het recht op vereniging is ook het recht om niet verenigd te zijn. Bijvoorbeeld een politieke vereniging die geen vrouwen accepteert als lid. Of een vereniging voor liefhebbers van parkieten. Dit grondrecht geldt alleen niet voor VvE's.

Dus kort maar krachtig. Ja, je moet lid zijn van de VvE. Zo'n verplicht lidmaatschap is natuurlijk heel bijzonder. Het is zelfs een van de redenen voor notarissen om voor de VvE te kiezen. Zo is iedereen verplicht om mee te doen en zijn er geen free-riders in het complex. Iedereen moet dan gelijk delen in de kosten.

Het is zelfs mogelijk dat de VvE op haar beurt weer lid is van een andere vereniging en dat iemand daar dan ook weer lid van is. Zo'n kwalitatief lidmaatschap (zo heet dat dan) kan bijvoorbeeld bij blokverenigingen.

 

WAT IS EEN SPLITSINGSAKTE?
De splitsingsakte is de akte waarin de splitsing tot stand komt. Dus juridisch gezien is er eerst een gezamenlijk gebouw en door het ondertekenen van de splitsingsakte komt er een horizontale scheiding in het gebouw.

De wet stelt eisen aan de akte. Zo moet de akte opgemaakt en getekend zijn door een notaris. Dat is dat document die begint met de tekst: "Heden verschenen voor mij..."

De akte zelf bevat een aanduiding van het gebouw, de statuten en het reglement. De eisen voor de splitsingsakte staan in de wet in art. 5:111 en 5:112 van het Burgerlijk Wetboek.

Na de ondertekening van de splitsingsakte wordt de akte ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. Zo wordt de akte voor iedereen zichtbaar.

 

WAT IS EEN MODELREGLEMENT?
In mijn vorige post had ik het over de splitsingsakte. Die splitsingsakte heeft best veel bladzijden. In 1952 is het appartementsrecht in Nederland van toepassing geworden. Inde wet stond toen dat iedereen zelf een regeling mocht maken met de mede-eigenaars in het gebouw. Als snel kwamen notarissen erachter dat dat niet handig was. Rond 1954 is in de regio Den Haag het eerste modelreglement ontstaan.

Dat modelreglement was bedoeld om de tekst een beetje te uniformeren. Dus dat iedereen een beetje dezelfde tekst gebruikt. En dat is een groot succes geworden. Vandaag de dag worden de modelreglementen nog steeds gebruikt. Het modelreglement is zelfs landelijk geworden.

De meest gebruikte modelreglementen zijn:
– 1953
– 1956
– 1973 (‘witte boekje’)
– 1975 voor serviceflatgebouwen (‘bruine boekje’)
– 1983 (‘blauwe boekje’)
– 1987 voor serviceflatgebouwen (‘rode boekje’)
– 1992 (‘gele boekje’)
– 2006 ondersplitsing
– 2006
– 2017
– 2018 ondersplitsing
– 2020 ‘kleine VvE’s’.

 

WELKE MODELREGLEMENTEN ZIJN ER?
Er zijn er best veel:

– 1953
– 1956
– 1973 (‘witte boekje’)
– 1975 voor serviceflatgebouwen (‘bruine boekje’)
– 1983 (‘blauwe boekje’)
– 1987 voor serviceflatgebouwen (‘rode boekje’)
– 1992 (‘gele boekje’)
– 2006 ondersplitsing
– 2006
– 2017
– 2018 ondersplitsing
– 2020 ‘kleine VvE’s’

Er zijn ook nog regionale varianten. Sommige complexen maken geen gebruik van een modelreglement maar hebben een eigen op maat gemaakt reglement. Dat kan ook natuurlijk. Voor beheerders is het prettig als er een modelreglement wordt gebruikt, zodat de vele verschillende complexen een beetje dezelfde regels hebben. Maar die regels kunnen dus voor iedere VvE weer anders zijn.

 

WAT IS HET HUISHOUDELIJK REGLEMENT?
Nog een reglement. Naast het modelreglement en het reglement uit de splitsingsakte is er ook nog een huishoudelijk reglement. Waar gaat dat reglement dan over?

Het Huishoudelijk reglement (HHR) gaat over de orde in het complex. Dus over het ophangen van het wasgoed en het ophalen van het afval.

Het HHR is wel een echt reglement. Maar er is wel een beperking. In het HHR mogen geen onderdelen staan die eigenlijk in de splitsingsakte zou moeten staan.

Zo was er in de rechtspraak een zaak over een hondje. In het HHR was opgenomen dat de bewoners geen huisdieren mochten hebben. Maar toen kwam er toch een klein lief hondje in huis. Mocht het hondje wel of niet blijven?

Uiteindelijk oordeelde de rechter dat het hondje niet mocht blijven. Dus wat in de splitsingsakte en in het HHR mag worden opgenomen luistert nauw.

 

WAT ZIJN NOTULEN?
Met notulen wordt bedoeld het verslag van de vergadering. Het is een algemene term. In de meeste gevallen gaat het om het verslag van de algemene ledenvergadering. Het kan ook een verslag van een commissie zijn of iets dergelijks.

De notulen van de algemene ledenvergadering zijn het belangrijkst omdat in die vergadering besluiten kunnen worden genomen. En die besluiten wil je later kunnen teruglezen. Bijvoorbeeld over een verandering in het gebouw.

Er zijn geen wettelijke eisen aan hoe notulen moeten worden geschreven of wat er minimaal in moet staan. Wel moeten notulen goedgekeurd worden. Dat gebeurt meestal op de volgende vergadering.

Ook moeten notulen worden toegezonden aan de leden om werking te kunnen krijgen. Nadat dat gebeurd is, gaat een termijn lopen om genomen besluiten te kunnen vernietigen.

 

WAAR KAN IK OUDE NOTULEN VINDEN?
Tsja, goede vraag. Er zijn meerdere mogelijkheden:

- bij degene in de VvE die de administratie beheert;
- bij de professionele beheerder
Vaak heeft de beheerder een professioneel digitaal portaal waarin de notulen te vinden zijn.

Deze vraag wordt vaak gesteld als iemand het appartement wil verkopen. De makelaar vraagt namelijk om de notulen van de vorige vergadering. Dan is het dus een kwestie van goed zoeken door de email om de stukken er alsnog aan te kunnen leveren.

Dus als je deze post leest... veel succes met de verkoop.

 

WAT GAAT ER VOOR? DE WET OF DE SPLITSINGSAKTE?
Deze vraag ga ik een paar keer achter elkaar voor jullie beantwoorden.
Om de spanning maar meteen te breken: de wet gaat voor op de splitsingsakte.

Ik kom nog terug met een mooi plaatje. Wordt vervolgd.

 

WAT IS EEN GEBRUIKSOVEREENKOMST?
Dat is een overeenkomst tussen de VvE en de eigenaar over het gebruik van een bepaalde ruimte. Dat kan bijvoorbeeld zijn voor een dakterras, een dakkapel, het leggen van zonnepanelen of wat anders.

Een gebruiksovereenkomst is een persoonlijke overeenkomst. Dat wil zeggen dat de overeenkomst geldt tussen de VvE en degene met de eigenaar met wie de afspraken zijn gemaakt.

Als de eigenaar verhuist is het niet vanzelfsprekend dat de gebruiksovereenkomst dan ook geldt voor de nieuwe eigenaar of gebruiker. Ook kunnen toestemmingen weer ingetrokken worden. Dus als het dakterras wordt gebuikt voor het uitlaten van de hondjes met overlast tot gevolg kan de toestemming weer ingetrokken worden.

Daarom is een gebruiksovereenkomst vaak niet de juiste weg, maar zou eigenlijk de splitsingsakte aangepast moeten worden. Dat zijn wel afspraken die voor iedereen gelden (ook voor opvolgende kopers).

Het kan ook een uitdaging zijn om de getekende gebruiksovereenkomst zo te archiveren dat ie later weer gevonden kan worden. Ga er dus niet zomaar vanuit dat de afspraken nog gelden.

 

CHECKLIST BIJ HET KOPEN VAN EEN HUIS?

Op veler verzoek een checklist voor het kopen van een appartement. Ben je net bezig met het open van een huis? Misschien zelfs je eerste huis? Spannend!
Laat deze checklist je inspireren om ervoor te zorgen dat je in een gezonde VvE aankoopt.

Ik moedig je aan alle vragen te stellen die bij je opkomen. Er is nog veel te winnen als het gaat om voorlichting bij het kopen van een appartement.

Dan bedoel ik dat kopers veel meer zouden moeten weten over de VvE, maar ook dat makelaars en notarissen daar nog meer over zouden kunnen vertellen. Deze checklist kan je daar een beetje bij helpen.

 

DOSSIER REGELS: WAT GAAT VOOR?

Wat gaat voor?

De wet, de splitsingsakte of persoonlijke afspraken? Ik heb een overzicht voor je gemaakt.

1. de wet voor op de splitsingsakte
2. de splitsingsakte gaat voor op het huishoudelijk reglement
3. de splitsingsakte gaat voor op persoonlijke afspraken in de VvE

 

BESTAAN IN HET BUITENLAND OOK VVE'S?
Jazeker, heel veel landen hebben een stelstel met appartementsrecht. Zo kent België de VME, sommige Amerikaanse Staten kennen de HOA (Home Owners Association).

Prof. Van der Merwe heeft een overzicht van heel veel VvE's over de hele wereld. Hij heeft gezien dat alle VvE's dezelfde kenmerken hebben:

"– Individual ownerschip of an apartment;
– Joint (common) ownership of the land and the common parts of the building;
– Membership of an incorporated or unincorporated owners’ association."

Dus het is niet de naam die alle appartementen verbindt, maar wel de kenmerken van de VvE.

Meer hierover lezen? Kijk dan in mijn proefschrift via www.claudiasiewers.nl of in het boek van C.G. van der Merwe, International Encyclopedia of comparative law, volume VI, Property and trust, Chapter 5 Apartment Ownership, Dordrecht: Martinus Nijhoff Publishers 1994, p. 27.

 

GAAN DE AFSPRAKEN IN DE LEVERINGSAKTE VOOR OP DE SPLITSINGSAKTE?
Deze vraag kreeg ik naar aanleiding van een vorige post. Wat ik in de praktijk zie is dat deze vraag met name opkomt bij de omschrijving van het appartement. Zoals het appartement verkocht wordt, hoeft het niet beschreven te staan in de splitsingsakte. Het is vaak de makelaar die de koopovereenkomst opmaakt en niet altijd wordt dan in de splitsingsakte gekeken. Ook komt het voor dat de feitelijke en de juridische werkelijkheid niet gelijk zijn. Denk bijvoorbeeld aan een dakterras dat is aangelegd. Als het appartement dan verkocht wordt staat er: "Het appartement op de vierde verdieping met dakterras", terwijl in de splitsingsakte staat: "Het appartement op de vierde verdieping". Dat is toch echt wat anders. Onthoud hierbij de hoofdregel: "Akte = akte". De akte gaat altijd voor. Dus als het dakterras niet is vastgelegd in de splitsingsakte dan kan daar niet zomaar een recht aan worden ontleend.

Een andere mogelijkheid is dat het gaat om de beschrijving van andere zakelijke rechten in de leveringsakte. Die zijn dan al gevestigd voordat het complex gesplitst is in appartementsrechten. Dus die rechten rusten op het grondperceel en worden alleen herhaald in de splitsingsakte en de leveringsakte. Dit ziet meestal op een recht van overpad of andere erfdienstbaarheden. Ook deze rechten vragen om een juridisch oog. Dat deze rechten herhaald in de akte zijn wil niet zeggen dat ze nog geldig zijn. Vraag daar meer over aan de passerende notaris of bel De Advocaten van Van Riet waaraan ik verbonden ben als wetenschappelijk adviseur.

 

MAG IK EEN OPEN HAARD IN MIJN APPARTEMENT?
Lastige vraag, maar het antwoord is nee. Hoe leuk en gezellig het vuurtje ook brandt, een open haard mag niet. Dat komt niet door VvE-wetgeving, maar doordat er in NL geen open haarden meer geïnstalleerd mogen worden.

Wat wel zou kunnen is een houtkachel (gesloten). Dat kan alleen als het mag van het statuten en reglementen. In de meeste modelreglementen wordt het aansluiten van een open haard (of een houtkachel) uitgesloten. Dat heeft te maken met de veiligheid in het gebouw. Maar wat wél kan is een elektrische open haard. Die worden steeds realistischer qua vuur. Het vuur geeft niet de warmte maar wel de gezelligheid. En een nepper mag natuurlijk ook.

 

MAG IK ZELF EEN ALV UITROEPEN?
Het uitroepen van een ALV is voorbehouden aan het bestuur van de VvE. Ben je onderdeel van het bestuur van de VvE, dan mag je dus zelf een ALV uitroepen.

Als je geen onderdeel van het bestuur bent, dan moet je een andere route volgen. Je moet eerst bij het bestuur aangeven dat je een ALV wil laten uitroepen. Als het bestuur dat vervolgens niet doet binnen drie weken, dan mag je zelf een ALV uitroepen mits je dat doet namens minimaal 10% van de stemgerechtigden.

Kijk hiervoor bijv. ook in art. 45 MR 2006.

 

IK HEB GEEN ZIN OM NAAR DE ALV TE KOMEN.
Dat kan gebeuren. Dat hoeft misschien ook helemaal niet. Het belangrijkste is dat je je stem laat horen. Daarvoor hoef je niet per se naar de vergadering. Je kan bijvoorbeeld ook een volmacht afgeven aan iemand anders die wel naar de vergadering gaat. Als er een digitaal systeem is zoals Twinq wordt ook wel eens de mogelijkheid aangeboden om digitaal te stemmen. Dat kan ook vooraf.

Er zijn dus allerlei mogelijkheden om te laten weten wat je ervan vindt zonder dat je naar de ALV hoeft te komen.

Als je niet naar de ALV gaat, vergeet dan niet de notulen te lezen. Als er besluiten zijn genomen waar je het NIET mee eens bent, dan moet je snel reageren.

 

EEN ONDERZOEK OVER VVE’S

Er is een nieuw onderzoek verschenen over de intentie van VvE's om te verduurzamen. Volgens het onderzoek zijn er niet veel VvE's (10%) die bezig zijn met verduurzaming.

Meer kan je hier vinden:
https://206.wpcdnnode.com/ioresearch.nl/wp-content/uploads/2024/02/rapportage-drijfveren-en-barrieres-verduurzaming-bij-vve-leden.pdf

 

WAT IS EEN ONVERDEELD AANDEEL?
Als je kijkt in de akte die de notaris heeft gemaakt dan zie je deze term voorbij komen. Je ziet waarschijnlijk iets staan in de trant van: "een/achtste onverdeeld aandeel in de gemeenschap, inhoudende het gebouw aan de Claudius Prinsenlaan te Breda, rechtgevende op het exclusieve gebruik van het appartement op de vierde etage met een berging in de kelder."

Een hele riedel, maar het woord 'onverdeeld aandeel' valt inderdaad op. Het betekent het volgende: alle eigenaars samen zijn eigenaar van het appartementencomplex. En dan niet van je appartement maar samen van het hele gebouw. Het is 'onverdeeld'.

In mijn voorbeeld gaat het om een/achtste gedeelte. Je kan het vergelijken met de huwelijksgemeenschap. Als een getrouwd stel samen in een woning woont, zijn ze ook samen eigenaar van de hele woning. Ook dan het onverdeeld aandeel. Juridische gezien is er niet eens zo heel veel verschil tussen de gemeenschap tussen een getrouwd stel of de eigenaars van een appartement. Dat voelt natuurlijk wel heel anders.

Dat alle eigenaars samen eigenaar zijn van het hele gebouw is een bijzonder kenmerk van het appartementsrecht in Nederland.

 

WAT IS VERDUURZAMEN?
Lastig, duur, moeilijk, veel gedoe, geen zin, moet, toekomstbesteding, verduurzaming is van alles. Juridisch gezien kan je verduurzaming verdelen in drie onderdelen:

1. achterstallig onderhoud
2. noodzakelijk onderhoud
3. niet-noodzakelijk onderhoud

Ik heb het in dit overzicht op een rij gezet.

 

WIE DOET DE TUIN?
De lente ontspringt, de bloemetjes groeien, de tuin wordt groener. Wie houdt dat eigenlijk bij?

Vraag: Gaat het om het privé-gedeelte of het gemeenschappelijk gedeelte?

Een tuin in een privé-gedeelte wordt onderhouden door de gebruiker of eigenaar van dat deel. De tuin in een gemeenschappelijk gedeelte valt onder de bevoegdheid van de VvE.

In veel VvE's wordt de tuin onderhouden daar een paar vrijwilligers. Dat is meteen een mooie manier om met elkaar kennis te maken en met elkaar bij te praten.

Is daar geen tijd voor of geen zin in dan kan het onderhoud ook door de hovenier gedaan worden. Die zal er dan voor zorgen dat de tuin er altijd netjes uit ziet.

 

WAAROM DOET DE VVE NIETS AAN VERDUURZAMING?
Ik werd vanochtend getriggerd door een filmpje waarin deze vraag werd gesteld. Want dé VvE bestaat niet. De VvE is niets meer dan een juridische huls voor de eigenaars. Dus, de VvE dat ben je zelf. De vraag zou dus moeten zijn: "waarom doen de eigenaars van dit complex niets aan verduurzaming?"

En het antwoord kan je verrassen. Het kan zijn dat de eigenaar nog nooit eerder aan verduurzaming gedacht heeft, dat er onvoldoende slagkracht is in de VvE om verduurzaming uit te voeren. Soms heeft de eigenaar andere plannen en is de investering te groot. Er is van alles denkbaar. Maar vraag het maar. En hulp is niet ver weg. In hetzelfde filmpje hoorde dat er inmiddels al 21 gemeenten zijn die loketten hebben om mee te denken over verduurzaming. Dus een helpende hand is om de hoek. Wil je meer weten over die helpende hand?
Kijk dan bij:
- @vve010 in Rotterdam en omstreken
- De @VvE balie in Den Haag en omstreken
- @stichtingwoon voor Amsterdam en omstreken
- @stichtingvvebelang voor heel Nederland

 

IK WIL GLASVEZEL, MAAR KAN DAT OOK?
Als er een aanbieding komt om glasvezel te krijgen dan zijn dit eigenlijk twee aanbiedingen:

1. de infrastructuur
2. het abonnement

Voor de infrastructuur moeten er kabels en leidingen worden aangelegd. Dat is stap 1. De aansluiting wordt aangelegd tot aan de voordeur. Meestal wordt dit 'gratis' gedaan. Nu is er niks gratis in het leven, maar de bewoner hoeft er niet voor te betalen.

Stap 2. Vanaf de voordeur moeten er kabels en leidingen worden getrokken tot in het appartement. Dit kan door verschillende aanbieders worden verzorgd en is echt een zaak voor de bewoner van het appartement. Vergelijkbaar met een KPN of Ziggo-abonnement.

Voor stap 1. kan het zijn dat er een toestemming aan de VvE wordt gevraagd. Bijv om door de gemeenschappelijke grond te mogen graven. Dat is ook het moment om vragen te stellen over het tracé. Geen tracé is ook geen glasvezel in het appartement. Goed om over na te denken.

 

HOE KAN IK MIJN SPLITSINGSAKTE UPDATEN?
In veel splitsingsakten wordt gebruik gemaakt van een modelreglement. Stel dat MR 1973 van toepassing is verklaard. Blijft dat ook in 2024 ook MR 1973 van toepassing? Ook als er inmiddels een nieuwere regeling is? Het antwoord is: 'Ja'. Helaas is dat zo. Modernere modelreglementen zijn dus niet van toepassing op splitsingsakten.

De enige manier om de splitsingsakte te updaten is door de splitsingsakte te updaten is door de splitsingsakte te wijzigen. En dat is best een lang proces. Het is zelfs het onderwerp van mijn proefschrift geweest.

 

BLIJF VAN MIJN HUIS AF:

WIE GAAT ER OVER HET APPARTEMENT?
Vreemde vraag misschien, maar wie denk je? Your home is your castle, toch? In de wetsgeschiedenis staat er "heer en meester". Maar ja, uiteindelijk woon je nog steeds in een appartementencomplex waar buren een stuk dichterbij zijn.

Het antwoord is dat de eigenaar (of bewoner) gaat over de binnenkant van het appartement en de VvE (of eigenlijk de gezamenlijke eigenaars) over de buitenkant. Het gaat dan om de functionaliteit. Je mag dus niet zomaar iets weigeren omdat je het lelijk vindt.

Je moet rekening houden met de belangen van de anderen. Dat heet juridisch 'redelijkheid en billijkheid'. Er is geen precieze uitwerking van het begrip redelijkheid en billijkheid. Het is een soort van achterliggende gedachte over hoe mensen zich ten opzichte van elkaar moeten gedragen.

Zo mogen buren elkaar ook geen hinder veroorzaken. Dus geen luide muziek na een bepaalde tijd. Maar dat wil dus niet zeggen dat je nooit eens de radio hard mag zetten.

 

EEN VVE IS EEN VVE, OF TOCH NIET?
Eerder schreef is al over het verschil tussen een Vereniging van Eigenaren en de Vereniging van Eigenaars. Maar ook tussen VvE's is een verschil. Je kan vier verschillende typen vinden die afhankelijk zijn van het tijdstip van splitsing. Ik heb een schema toegevoegd om de verschillen te laten zien.

Belangrijk: als de verkeerde VvE is opgericht dan heelt de wet dat niet. Vraag dan de notaris (of mij bij AVVR) om advies.

 

MOET JE HET MODELREGLEMENT AANHOUDEN IN DE SPLITSINGSAKTE?
Een vraag uit de praktijk. Een modelreglement is niets meer dan een model. Het antwoord op de vraag is dus dat je de splitsingsakte moet aanhouden. Mocht in de akte zijn afgeweken van het modelreglement, dan geldt hetgeen is opgenomen in de splitsingsakte. In de akte hoeft geen uitleg opgenomen te worden waarom er is afgeweken van het modelreglement. Alleen op het punt van de verdeling van de breukdelen moet een uitleg zijn opgenomen, bijv dat er gerekend is met vloeroppervlakte.

Zelfs als er een hele oude bepaling is opgenomen in de splitsingsakte dan moet die nog steeds worden aangehouden. Ook als er in een vergadering een andere verdeling is afgesproken, moet nog steeds de splitsingsakte worden aangehouden.

Oftewel, akte=akte.

 

MAG DE VVE DE BBQ BETALEN?
Het is BBQ-tijd! En dat is een mooie gelegenheid om met de eigenaars bijeen te komen. Het is ook belangrijk om een goede relatie met elkaar te hebben binnen de VvE. Daarom is het ook zeker mogelijk om de jaarlijkse BBQ te betalen vanuit de VvE-pot.

 

WELK NUMMER IS VAN MIJ?
In appartementencomplexen worden allerlei nummers door elkaar gebruikt voor dezelfde ruimten:

- huisnummer
- kadastraal nummer
- appartementsindex
- lokale nummering in complex
- bouwnummer

Lekker verwarrend natuurlijk. Goed opletten dus dat het over dezelfde ruimte gaat. Hou ook rekening met eigen nummers voor bijvoorbeeld liften.

 

SERVICEKOSTEN ZIJN TOCH SERVICEKOSTEN?
Nog meer verwarring in het appartementsrecht. Nee, servicekosten in het appartementsrecht zijn niet hetzelfde als servicekosten in het huurrecht.

Je kan meer lezen in het bijgevoegde artikel.

 

WAT IS VAN MIJ?
Het is de meest gestelde vraag. Hoe weet je in een appartementencomplex wat gemeenschappelijk is en wat privé is?

De hoofdregel is dat alles gemeenschappelijk is, tenzij anders. Dus als je wil weten wat van jou is in het complex, dan is het antwoord dat je mede-eigenaar bent met iedereen in het complex.

Je kan het vergelijken met huis dat twee echtgenoten met elkaar hebben. Zij hebben samen het totaal en ieder een onverdeelde helft. Zo is het ook in het appartementsrecht.

Maar dan natuurlijk met ieder een eigen ruimte. Want je hoeft in een appartementencomplex niet jouw privéruimte te delen met de andere eigenaars/bewoners.

 

 

 

IEDERE DAG EEN LETTER VAN HET ALFABET VAN DE FLAT

 

DE LETTER A ...
Er was natuurlijk maar één optie voor de letter A: de algemene ledenvergadering. Het wordt vaak als het hoogste orgaan gezien, maar dat ligt genuanceerder. De ALV heeft andere bevoegdheden dan het bestuur of de beheerder. Vaak voert het bestuur de besluiten uit waartoe de ALV heeft besloten.

Besluiten op de ALV worden op verschillende manieren genomen:
- de helft plus 1 voor de verenigingsrechtelijke besluiten
- een gekwalificeerde meerderheid voor besluiten zoals omschreven in de splitsingsakte
- met unanimiteit als het gaat besluiten die voorbehouden zijn aan de eigenaars van de appartementsrechten.

De ALV is ook een forum voor besluiten de de eigenaars aangaan. En het kan ook nog eens hartstikke gezellig zijn. Of niet natuurlijk, het is maar net hoe het gaat in de VvE.

Steeds vaker wordt de ALV digitaal gehouden. Dat past bij deze tijd waarin een avond ALV niet meer hoog op het lijstje staat. Efficiënt tussendoor is steeds vaker het devies. En dat heeft ook voordelen zonder af te doen aan de juridische geldigheid van de besluiten.

 

DE LETTER B STAAT VOOR ...
Beheerder natuurlijk! Onmisbaar als het gaat om alles in de VvE waar een eigenaar geen tijd of zin in heeft. Ook onmisbaar in de fragiele verhoudingen tussen de buren, die soms heel goed zijn en soms heel slecht zijn.

De beheerder heeft geen vast takenpakket, maar voert uit wat samen wordt afgesproken. Een beheerder kan ook bestuurder zijn van de rechtspersoon VvE, maar dat hoeft niet. Als de beheerder geen bestuurder is, dan moet iemand anders bestuurder zijn.

In België heet de beheerder de syndicus. Een syndicus is verplicht (tenzij de VME aangeeft geeft syndicus te willen).

De beheerder is de persoon die zorgt voor al het administratieve reilen en zeilen in de VvE, maar meestal hebben alleen grote VvE's een beheerder. Voor kleinere VvE's wegen de kosten vaak niet op tegen de baten. Omdat in Nederland meer kleine VvE's bestaan dan grote VvE's zijn er dus meer VvE's zonder beheerder dan met een beheerder.

 

DE LETTER C STAAT VOOR COMPLEX
Complex als in appartementencomplex. Je zou ook kunnen denken aan de complexe verhoudingen tussen de eigenaars.

Het appartementencomplex is gezamenlijk eigendom van alle eigenaars tezamen. Daar horen ook alle gemeenschappelijke zaken bij.
De VvE beheert het complex.

 

EN DE LETTER D STAAT VOOR DÉCHARGE
In deze tijd van het jaar vinden veel ALV's plaats. Het is vergaderseizoen. Vast onderdeel van de agenda is kwijting en décharge voor het bestuur. Het lijkt een formaliteit, maar déchrage is belangrijk. Het kwijt je van de juridische aansprakelijkheid over het gevoerde bestuur van het afgelopen jaar. Dus zet 'm er deze agenda maar bij: décharge voor het gevoerde bestuur.

 

DE LETTER E STAAT VOOR ... EIGENAAR.
De eigenaar staat centraal in het appartementsrecht. Maar het gaat wel om een mede-eigendomsrecht. Dus er zijn rechten en plichten van de individuele eigenaar en rechten en plichten van alle eigenaars samen.

Een eigenaar wordt ook wel een lid van de VvE genoemd. Dat klopt ook, maar er is meer dan alleen de VvE.

De eigenaar is heer en meester binnen de eigen ruimte. Er kunnen plichten worden verbonden aan het eigenaarschap in bijvoorbeeld de statuten, de reglement en het huishoudelijk reglement. Of in notulen, gebruiksovereenkomsten of andere afspraken die onderling gemaakt worden.

Een eigenaar is ook buur, soms bestuurder, soms beheerder, bewoner. Er zijn dus meerdere rollen die een eigenaar kan vervullen.

 

EN DE LETTER F STAAT VOOR ... FUNDERING
Dit gaat hét item worden de komende jaren. De fundering en dan met name funderingsherstel. Het voordeel van VvE's bij funderingsherstel is dat er al een rechtspersoon is die de regie kan nemen en houden. Want voor funderingsherstel is samenwerking nodig. Met de buren, met het blok en met de gemeente.

Er bestaan ook al openbare kaarten waar het risico op funderingsherstel zichtbaar is (een rode kaart). Staat jouw VvE hierbij en was je hiervan niet bewust? Dan is het belangrijk om dit snel op te pakken, zodat je inzicht krijgt in kosten en de feitelijke situatie.

Funderingsherstel is in beginsel onderhoud en de kosten zijn gemeenschappelijk. Maar als je de kans wil grijpen om er meteen een mooie nieuwe kamer bij te maken, dan is dit ook een mooie gelegenheid.

 

EN DE LETTER VAN VANDAAG IS... DE G. DE G STAAT VOOR GEMEENSCHAPPELIJK
Alles is gemeenschappelijk in het complex, tenzij in de splitsingsakte is aangegeven dat het privé is. Dit is de hoofdregel in het appartementsrecht. Dat komt doordat alle eigenaars samen het gehele appartementencomplex bezitten. Het is een onverdeeld aandeel in het totaal. Dat kan je vergelijken met een getrouwd stel dat samen een huis koopt. Die hebben ook ieder een onverdeeld aandeel en samen het totaal. Zo kan je het een beetje vergelijken.

 

EN DE LETTER H STAAT VOOR... HUISMEESTER
Lang niet alle appartementencomplexen hebben een huismeester. Waarschijnlijk meer niet, dan wel. En als er een huismeester is, is die er allerlei verschillende vormen.

Zo is er de huismeester die tegelijkertijd receptionist is en zorgt voor een warme ontvangst. Zo is er ook de huismeester die slechts een paar uur per week aanwezig is. Dat zie ik meestal bij grote complexen waar ook woningen verhuurd worden. De huismeester is dan een soort van beheerder.

Voor huurwoningen mogen de kosten voor een huismeester via een verdeelsleutel doorbelast worden in de servicekosten van de huur. Zie het beleidsboek van de Huurcommissie. Een deel van de kosten zijn vaste kosten voor de verhuurder en mogen niet doorbelast worden. Op dit moment mag 70% van de kosten doorbelast worden aan de huurder en alleen als er facturen zijn van de kosten.

Voor een appartementencomplex wordt de huismeester betaalt door alle eigenaars tezamen. Er is geen sprake van vaste kosten die door de VvE gedragen moeten worden. De VvE ben je tenslotte zelf.

 

EN DE LETTER I STAAT VOOR... INZAGE
Meestal gaat het om inzage in de financiën. Je zou daarvoor ook in de kascommissie kunnen gaan. Dan sla je twee vliegen in een klap.

Maar mocht dat niet lukken dan heb je ook het recht op inzage voor bepaalde stukken. Niet op alles. Daarvoor kan je beter in het bestuur gaan.

Inzage dus, dat wil niet zeggen dat je netjes gekopieerd alles mag opvragen. Inzage is niet hetzelfde zoals het voor de overheid geldt in het kader van de Wet Open Overheid. Je mag inzien.

Tenzij het gaat om de VvE-leden als je een procedure wil starten. Dat mag dan weer wel. Het blijft een beetje vaag wat precies wel mag, maar iedereen die standaard de onderliggende stukken en offertes wil hebben gaat te ver. Een VvE die niets wil afgeven gaat ook te ver. De waarheid ligt een beetje in het midden.

 

EN DE LETTER VAN VANDAAG IS... DE LETTER J
De letter J staat voor jaarlijks onderhoud. Al het onderhoud staat opgenomen (als het goed is tenminste) in het MJOP. Op het MJOP is vervolgens de bijdrage aan het reservefonds berekend. Per jaar en per maand.

Ondanks dat al in 2005 de verplichting is ingegaan om óf een MJOP te hebben óf een bijdrage aan de hand van de herbouwwaarde, zijn er nog steeds VvE's die zich daar niet aan houden. Volgens mij geen goed idee, dus let daar goed op.

 

DE LETTER K STAAT VOOR... KASCOMMISSIE
Het is een alternatief voor de controle van de accountant. Maar ook de kascommissie is niet populair. In kleine VvE's zijn er vaak niet voldoende mensen om alle rollen te vervullen binnen de VvE.

Maar als die er zijn, is dit wat de kascommissie doet volgens @stichtingvvebelang:

"De kascommissie moet de leden de zekerheid bieden dat het bestuur goed met hun geld omgaat. Dan gaat het niet alleen om de cijfers, maar ook om de vraag of alle wettelijke bepalingen goed zijn nageleefd. Zijn alle verplichte verzekeringen afgesloten?"

"Samengevat heeft de kascommissie als taken:

1. Vaststellen of de informatie in de jaarrekening toereikend en correct is:

controle van de balans, exploitatierekening en toelichting
vaststellen dat de relevante wettelijke en andere bepalingen zijn nageleefd.
2. Rapporteren over de bevindingen aan de vergadering van eigenaars, inclusief het signaleren van risico’s op het gebied van de administratie en andere gebieden."

Niks aan toe te voegen van mijn kant.

 

EN DE LETTER L STAAT VOOR... LEIDINGEN
Van wie zijn de leidingen is een veel gestelde vraag. Dat is van belang omdat je graag wil weten wie het onderhoud heeft, maar ook wie er moet handelen bij lekkages of vervangen van leidingwerk. En misschien niet in de laatste plaats omdat je wil weten wie dat moet betalen.

Er zijn drie opties:
- de leiding is privé
- de leiding is gemeenschappelijk
- de leiding is van een derde.

Er is eigenlijk nog een vierde optie en die heet het dienstbaarheidscriterium. Dus aan wiens appartement is de leiding dienstbaar? Dan kan de VvE de kosten doorbelasten aan dat appartement. Ik denk dat de VvE zoveel als mogelijk in positie moet blijven als het gaat om leidingen, vanwege garanties en het gestel van het gebouw. Dat moet altijd voorop staan. Wie de rekening betaalt, is van tweede orde.

Dat deze vraag lastig is, bleek mij al in 2018. Toen schreef WMANL een voorstel om voor deze vraag een antwoord in de wet op te nemen met een zogenaamde AMvB. Dit heeft nog geen opvolging gekregen, maar we lijven goede hoop houden.

 

EN DE LETTER M STAAT VOOR... MODELREGLEMENT!
Ze zijn er in verschillende soorten en maten. Alle modelreglementen mogen gebruikt worden, maar het is niet logisch om een ouder modelreglement te gebruiken als daar al een nieuwere versie van is.

De mooiste? Dat moet toch wel Modelreglement 2021 Kleine VvE's zijn!. Die heb ik samen met twee anderen geschreven.

 

DE LETTER VAN DE DAG IS ... DE LETTER N, EN DE LETTER N STAAT VOOR NOTULEN
Over notulen valt veel te schrijven en te zeggen. Er zijn geen regels over hoe notulen eruit zouden moeten zien. Dus ze kunnen kort zijn en lang zijn, woordelijk of alleen actiepunten, alles is goed.

Het doel van notulen is de vastlegging van de besluiten. Het doel van de vergadering is om met elkaar te bediscussiëren of het voorstel wel of niet goed overwogen is. Soms kan een toevoeging van een lid net een ander perspectief geven.

Het schrijven van goede notulen is een vak apart. Ik hou zelf als stelregel aan dat je de duur van de vergadering ook nodig hebt om de notulen te kunnen schrijven. Dus 3 uur vergadering, betekent ook 3 uur notulen schrijven.

Er zijn allerlei alternatieven voor het schrijven van notulen. Zo worden raadsvergadering bijvoorbeeld opgenomen met videocamera inclusief beeld en geluid.

Ik hoop dat er binnenkort ook AI-oplossingen komen voor het maken van notulen. Dat zou nog eens mooi zijn, want notulen maken is niet altijd het leukste gedeelte van de vergadering.

 

EN DE LETTER VAN DE DAG IS DE LETTER O. EN DE LETTER P

OMDAT IK GISTEREN NIET KON PLAATSEN

MAAR TERUG NAAR DE LETTER O. DIE STAAT DUS VOOR OPSTALVERZEKERING
Nogal belangrijk! Uiteraard vooral als het mis gaat. En je weet niet wat je hebt, tot dat je het nodig hebt. Ongeluk zit in een klein hoekje. En laten we wel zijn, niemand verwacht dat er iets gebeurt waardoor je ineens 's middags niet meer in je woning mag. Maar het gebeurt en daarvoor heb je een verzekering.

De premie van de verzekering wordt gedragen door de VvE. Het is de VvE die de verzekering namens de leden afsluit. Woon je in een appartement en heb je zelf een opstalverzekering dan weet je dat er hier dus iets mis gaat.

Er kan ook flinke ruzie komen in een VvE over onderverzekering of over eigen risico als er teveel geclaimd wordt bij de verzekeraar.

Iedereen wordt het breukdeel meeverzekerd. Heb je nou een dure keuken of een iets anders dat valt onder de opstalverzekering waarvoor een extra verzekering nodig is, dan raad ik je dat vooral aan. Dit heet het meeverzekeren van 'eigenaarsbelang'. Vooral doen dus!

 

EN DAN HIERBIJ DE LETTER P. DIE STAAT VOOR PARKEREN
Parkeren kan op eigen grond of op openbare grond (van de gemeente bijvoorbeeld). Binnen de VvE kan parkeren op een gemeenschappelijk gedeelte of op een privé-gedeelte. Meestal zal het parkeren op een privé-gedeelte plaatsvinden. Ik heb ook wel VvE's gezien waarbij een deel van het parkeren openbaar was gemaakt. Dat kan ook betaald parkeren zijn. Bijvoorbeeld in groot winkelcentrum.

Je kan een privé-paarkeerplaats niet zomaar gemeenschappelijk maken. Ook niet van gemeenschappelijk naar privé. Zelfs niet als dat al zeer lange tijd feitelijk zo is. De akte is leidend: akte = akte.

Als je wil ruilen van parkeerplaats met een ander en de parkeerplaatsen zijn privé dan kan je ook niet zomaar ruilen. Zelfs niet als dat een eis is van de brandweer voor het kunnen plaatsen van een laadpaal.

Het kan wel als je de splitsingsakte wijzigt of als je de parkeerplaats koopt en verkoopt. Ja dat is best wat werk.
Of je moet de parkeerplaatsen huren en verhuren, dat kan dan weer wel.

Zo zie je maar weer dat je nog best wat schrijven over iets simpel als een parkeerplaats. Fijne dag!

 

DE LETTER VAN VANDAAG IS DE LETTER Q. Ik twijfelde eerst waar de q voor moest staan, maar met wat hulp kwam daar de enige en echte uit voor wat betreft de letter q: het quorum.
Veelbesproken omdat op dit moment er een voorstel is om het quorum af te schaffen. Al een paar jaar geleden werd ik voor de keuze gesteld tussen het quorum en de gekwalificeerde meerderheid. Toen koos ik voor de gekwalificeerde meerderheid omdat het quorum -ondanks mijn bezwaren- makkelijker te omzeilen is dan het quorum.

Terug naar het quorum. Het is bedoeld als als waarborg dat besluiten voldoende draagkracht hebben. In de loop der jaren is er veel veranderd. Lang niet iedereen komt meer naar de vergadering. Het quorum is daardoor geen waarborg meer, maar een belemmering. Immers als er niet voldoende mensen (leden/eigenaars) naar de vergadering komen om het quorum te halen, kan er geen besluit worden genomen.

Ik ben geen fan.

 

DE LETTER R STAAT VOOR RESERVEFONDS
Het reservefonds moet gevuld zijn met voldoende middelen. Dat is 0,5% van de herbouwwaarde van het complex, maar nog liever aan de hand van een MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP). Er is geen wettelijke definitie voor een MJOP. Een bierviltje zou voldoende moeten zijn, maar ook hier... liever niet.

Er zijn ook VvE's die een overschot weer uit het reservefonds halen als er te veel in zit. Ik weet niet of dat nou zo'n goed idee is, maar altijd beter dan moeten bijbetalen omdat er te weinig is.

 

EN DE LETTER VAN VANDAAG IS... DE LETTER S. DE S STAAT NATUURLIJK VOOR STATUTEN
Maar waar zijn die statuten eigenlijk? Het is een veel gestelde vraag. De statuten staan in de splitsingsakte. De splitsingsakte bestaat uit twee delen:

- de statuten
- het reglement

In de wet is opgenomen wat in de statuten moet staan. Kijk daarvoor in art. 5:111 BW. Er staat:

1. de vermelding van de plaats van het gebouw
2. een nauwkeurige omschrijving van het gebouw
3. kadastrale aanduiding en vermelding van de eigenaar
4. een reglement (maar een modelreglement mag ook).

Belangrijk onderdeel dus die statuten.

 

EN DE LETTER T STAAT VOOR... TRAPPENHUIS
De kans is zeer groot dat een appartementencomplex een trappenhuis heeft. En de kans is ook heel groot dat het een gemeenschappelijke ruimte is.

In zie nog wel eens dat een trappenhuis bij een privéruimte wordt gevoegd omdat 'het toch voor niemand anders bereikbaar is'. Dat is aanleiding om de splitsingsakte te wijzigen. Zo blijft de splitsingsakte een afspiegeling van de rechten en verplichtingen in het appartementencomplex. Dat is dan ook weer inzichtelijk voor derden (lees: nieuwe buren of kopers). Toch fijn als je niet verrast wordt met een ruimte die je weer moet afstaan terwijl je daar voor je gevoel voor betaald hebt.

Dus let op het trappenhuis als je het verschuift van gemeenschappelijk naar privé.

 

EN DE LETTER VAN VANDAAG IS DE LETTER U. DE U STAAT VOOR UNIFORMITEIT
Daar wil ik het graag over hebben. In het notariaat wordt maatwerk vaak als het hoogst haalbare gezien. Ik heb zelfs een notaris horen zeggen dat ze nooit het modelreglement gebruiken (totdat ik mijn presentatie kwam geven natuurlijk😊).

Op zich is daar niks mee, juridisch gezien dan. Maar dan de praktijk van de beheerder en de eigenaar. Die willen graag kunnen begrijpen wat er in de akte staat. En dan is het handig als het gaat om uniforme teksten. Om teksten die door rechtspraak ook weer actueel zijn gemaakt. Want het alle moeilijkste is niet maatwerk, maar het maken van een akte die het meer dan 20 jaar volhoudt. Dat betekent dat de tekst in de akte specifiek moet zijn, maar niet te specifiek.

Dus gebruik dat modelreglement, wijzig er niet teveel in. Punten en komma's mag je als notaris gewoon overslaan. Als het niet fout is, is het goed. Zo kunnen eigenaars en beheerders snel begrijpen wat er in de akte staat.

Geef ook aan waar je afwijkt van het modelreglement in vet of schuin. Weggestreepte tekst kan je aangeven door (enzovoorts) in te voegen met een korte toelichting (zodat niemand in verwarring komt over de status van het afschrift).

Voeg ook een considerans toe, zodat achteraf begrepen wordt waarom de splitsingsakte is wat ie is. Altijd fijn. Ik ben benieuwd wat jullie ervan maken. Succes!

 

EN DE LETTER VAN VANDAAG IS DE LETTER V, VOORZITTER
De VvE heeft een bestuur en het bestuur heeft een voorzitter. Maar er is ook nog een andere voorzitter en dat is de voorzitter van de vergadering, van de ALV. Dat mag dezelfde persoon zijn, maar dat hoeft natuurlijk niet. Er zijn zelfs professionele voorzitters voor vergaderingen die wat lastiger zijn. Of waar niemand voor gevonden kan worden natuurlijk. Mag allemaal hoor.

Maar het belangrijkste is dus dat er twee verschillende voorzitters zijn in de VvE. Waarom makkelijker maken toch als het ook zo kan?

 

EN DE LETTER W STAAT VOOR... WETGEVING!
De wet gaat vóór op de splitsingsakte. Zo simpel is het. De wet bepaalt ook wat er in de splitsingsakte geregeld moet worden en wat er op andere plekken geregeld kan of moet worden.

Lees hierover meer in een eerdere post:
https://www.instagram.com/p/C3pPa01NQIH/?utm_source=ig_web_copy_link&igsh=MzRlODBiNWFlZA==90 w.

 

EN DE LETTER X... was echt te lastig, dus heb ik een beetje gesmokkeld. Dus X staat voor EXTRA. Dat is ook een X 😊
De extra bijdrage dus. Het grote probleem van het MJOP is dat er niet gereserveerd wordt voor dingen die je niet weet. Denk aan afvallende gevels of andere ellende. Vaak is de VvE-bijdrage jarenlang te lang geweest en dat betekent dus dat je moet bijstorten!

Bijstorten is geen verrassing want er gaat een ledenvergadering aan voorafgaand. Dan moet je de vragen stellen zoals:
- wat is de oorzaak van het tekort
- zijn er alternatieven
- kan het project in delen worden uitgevoerd
- wat is noodzakelijk en wat is niet noodzakelijk?
- kan er in delen worden betaald
- kan er een geldlening worden afgesloten voor het project (let op: lenen kost geld)
- kan dit onderhoud gecombineerd worden met iets dat geld opbrengt
- is er een subsidie mogelijk?
- is er iemand aansprakelijk voor verkeerde uitvoering?

Uiteraard is het beter om genoeg in kas te hebben maar dit kan je ook in een grondgebonden huis gebeuren.

 

EN DE LETTER Y STAAT VOOR... YOGA.

Dit was ook weer breinbreker.
Yoga? Ja, yoga? Want als VvE mag je ook ruimtes verhuren. Ik heb een keer yogales gekregen op het dak van het Groot Handelsgebouw, waarom niet toch? De opbrengst van de verhuur komt ten goede aan de VvE. Ik ken zelfs een VvE die een zalencentrum runt. Kan allemaal. De VvE kan dus ook BTW- of VpB-ondernemer zijn.

 

EN LAST BUT NOT LEAST, DE LETTER Z

DE Z STAAT VOOR ZONWERING
Zonwering was toen ik nog in een VvE woonde een echt lastig vergaderpunt. We wilden uniformiteit, maar niet iedereen wilde hetzelfde motief. Tja, wat dan? Uiteindelijk werd het iedereen het eens over een zonnig geel en wit streepje en tot aan de dag van vandaag is die combinatie nog steeds gebruikt in het appartementencomplex.

 

 

EEN VVE IS EEN VVE, OF TOCH NIET?

Er zijn verschillende VvE's afhankelijk van het moment van ontstaan. Anno 2024 ontstaat een VvE van rechtswege bij de splitsing in appartementen, maar dat is niet altijd zo geweest.

In de periode 1952-1972 was oprichting van een VvE niet eens verplicht. De wetgever ging ervan uit dat een eigenaar zelf wel weet wat belangrijk is voor een gebouw. Maar dat is heel snel (lees: 20 jaar later) weer ongedaan gemaakt.

Sinds 1972 is de oprichting van een vereniging dus verplicht. Een vereniging met een verplicht lidmaatschap, de Vereniging van Eigenaars.

In het plaatje een overzicht van de vier verschillende vormen. Maar... uiteindelijk geldt voor alle VvE's dezelfde regelgeving.

 

WAT IS VAN MIJ?

Eigenlijk niks meer dan een bepaald deel van het gebouw? Teleurstellend? Ja, dat begrijp ik. Maar dit is wel wat er in de akte staat. Gelukkig heb je wel het exclusief gebruiksrecht van je eigen appartement. Ik signaleer dat er een verschil zit tussen wat juridisch gezien van jou is en wat "we" vinden dat van jou is.

 

IK WIL DE GROND NAAST DE VVE KOPEN

Ik kreeg in korte tijd deze vraag meerdere keren. Dus daarom voor iedereen het antwoord op de vraag, hoe kan je grond op naam van de VvE krijgen?

Er zijn dus verschillende manieren:
1. op naam van de eigenaars en de splitsing wijzigen
2. op naam van de VvE
3. op naam van een van de eigenaren

Zie het overzicht op het plaatje. Wil je meer weten over hoe je de grond op naam moet zetten, dan weet je mij te vinden.

 

IK WIL DE KELDER ERBIJ, kan dat? Ja, dat kan, maar ik adviseer je daar wel de splitsingsakte voor te wijzigen. Er moet namelijk nog een en ander gewijzigd worden:

- wat is gemeenschappelijk en wat niet?
- wie draagt welke kosten in het kader van het uitgraven
- de bestemming van de kelder moet gewijzigd worden.

Doe je dat niet, dan kunnen er problemen met de VvE ontstaan over de schulden en kosten die te maken hebben met de VvE.

Denk bijvoorbeeld aan wat er gedaan moet worden om de kelder een goed leefklimaat te geven. Dat is wat anders dan het leefklimaat in een kelder. Daar horen kosten en werkzaamheden bij.

Dat moet dus goed afgesproken worden. Vragen? Je weet mij te vinden.

 

MOET IK HET GEBOUW VERZEKEREN?
Daar is maar een antwoord op: Ja. Het is de VvE die dat regelt. Woon je in een appartement en heb je zelf de opstalverzekering geregeld dan gaat er dus iets mis.

Wees voorzichtig hiermee, want je weet nooit of en wanneer het mis gaat.

Heb je dus een polis op eigen naam? Let dan op! Kijk ook nog even naar mijn andere post over wat er verzekerd moet worden.

 

WELKE VERZEKERINGEN MOET DE VVE HEBBEN?
Dat zijn er best een hoop, kijk maar naar het plaatje dat ik gemaakt heb.

Let goed op met verzekeringen dat ze goed op naam staan. Denk ook aan het eigenaarsbelang en aan de garantie op onderverzekering.

Een verzekering gaat dus niet vanzelf.

 

 

IK WIL EEN EXTRA VERDIEPING OP DE VVE

KAN DAT? JA, DAT KAN
Maar makkelijk is anders. Je leest in de krant veel op optoppen en dat kan echt een hele mooie oplossing zijn. Het vraagt wel veel expertise op:

1. technisch gebied
2. juridisch gebied
3. financieel gebied
4. sociaal gebied (lees: de samenwerking met de buren).

Zelfs over mijn expertise (het juridisch gebied) kan ik heel veel schrijven over wat er allemaal mis kan gaan. Dus kijk goed of het iets voor jouw complex is. Dan weet je of die extra verdieping, woning of kelder er bij jou ook bij kan.

 

KAN IK MIJN PARKEERPLAATS RUILEN MET DE BUURVROUW?
Ik kreeg de vraag van een bestuurder van de VvE. Het antwoord is makkelijk maar ook lastig, want officieel ruilen kan niet zonder de notaris.

Hoe zit dat? In de splitsingsakte wordt ieder appartement een eigen gebruiksrecht gegeven van een bepaald gedeelte. Het woord 'bepaald' is een belangrijk uitgangspunt in het recht dat gaat over vastgoed. Het is niet ergens in het gebouw, maar specifiek vastgelegd. En dat is dus niet meer te wijzigen zonder daar de regels voor te volgen.

Welke regels zijn dat dan?
1. koopovereenkomst (of ruil) met de buurvrouw opstellen
2. naar de notaris en officieel overdragen
3. let op: dit kost ook overdrachtsbelasting en kadasterkosten.

Kan dat anders? Jazeker. Je kan de parkeerplaats ook verhuren. Dan moet je een huurovereenkomst opmaken. Bij verkoop kan je de huurovereenkomst overdragen (of niet).

 

KAN IK MIJN BERGING RUILEN MET DE BUURMAN?
Ik kreeg de vraag (samen met de vraag over de parkeerplaats) van een bestuurder van de VvE. Het antwoord is hetzelfde als bij de parkeerplaats. Ik herhaal het hieronder.

Het antwoord is makkelijk maar ook lastig, want officieel ruilen kan niet zonder de notaris.

Hoe zit dat? In de splitsingsakte wordt ieder appartement een eigen gebruiksrecht gegeven van een bepaald gedeelte. Het woord 'bepaald' is een belangrijk uitgangspunt in het recht dat gaat over vastgoed. Het is niet ergens in het gebouw, maar specifiek vastgelegd. En dat is dus niet meer te wijzigen zonder daar de regels voor te volgen.

Welke regels zijn dat dan?
1. koopovereenkomst (of ruil) met de buurman opstellen
2. naar de notaris en officieel overdragen
3. let op: dit kost ook overdrachtsbelasting en kadasterkosten.

Kan dat anders? Jazeker. Je kan de berging ook verhuren. Dan moet je een huurovereenkomst opmaken. Bij verkoop kan je de huurovereenkomst overdragen (of niet).