Verduurzaming van VvE's is nooit actueler geweest. Vaak wordt er verwezen naar het wijzigen van de splitsingsakte om dat mogelijk te maken. Hoe zit dat?
In de eerste plaats is er sprake van een bevoegdheidsverdeling binnen de VvE. De VvE gaat over het onderhouden van de gemeenschappelijke zaken en delen. De privé-gerechtigde gaat over het gedeelte waarover het exclusief gebruik is toegezegd. Dus als voor verduurzaming zowel iets in het privé-gedeelte moet worden aangepakt als in de gemeenschappelijke delen, dan is er van beiden toestemming nodig.
Voor de besluitvorming over onderhoud van de gemeenschappelijke zaken en delen is in de wet opgenomen dat die besluiten met een gewone meerderheid genomen kunnen worden. Echter, in de verschillende modelreglementen is deze meerderheid opgehoogd naar bijvoorbeeld 2/3e of 3/4e. Kijk voor een uitgebreide toelichting in ons boek op https://www.wmanl.nl/wp-content/uploads/2021/03/24299_WPNR-Vervolg-Boek-5-BW-van-de-toekomst.pdf Deze meerderheid wordt ook wel gekwalificeerde meerderheid genoemd. Het quorum (dat is een minimum aanwezigheidseis voor de vergaderingen) is ook zo'n voorbeeld. Staat niet in de wet, wel in de splitsingsakte.
De vraag is of verduurzaming wel als onderhoud gezien kan worden. Als het geen onderhoud is, is de besluitvorming voorbehouden aan alle eigenaars tezamen (lees: een besluit moet unaniem genomen worden).
De VvE-vergadering is wel een forum voor alle besluiten (kijk in art. 5:126 lid 5 BW). Op die vergadering komt alles samen. De vraag is alleen welke meerderheid vereist is.
De splitsingsakte moet een reële weergave zijn van de rechten en verplichtingen voor een eigenaar. Sommige onderwerpen mogen alleen in de splitsingsakte geregeld worden. Kijk voor de opsomming in art. 5:111 en 5:112 BW. Als de kostenverdeling bijv wijzigt, moet dat in de splitsingsakte worden veranderd. Dat is een behoorlijke klus en vraagt een hele eigen wijze van besluitvorming. Ik heb daar een proefschrift over geschreven (zie blog 42.)
In de splitsingsakte is opgenomen welke delen van het gebouw gemeenschappelijk zijn en welke delen bestemd zijn voor exclusief gebruik. Soms is de splitsingsakte niet zo precies uitgewerkt dat die delen precies zijn aan te wijzen. Tot MR 2006 stond in het modelreglement een twijfelartikel opgenomen dat bij twijfel de VvE mocht besluiten voor wie het was. Dit was bijv in het arrest Prinsenwerf het geval. Daar was het dak van de waterkamer niet benoemd in de splitsingsakte en het stond ook niet op de splitsingstekening. Hoe dan ook, het twijfelartikel ligt onder vuur. Sommige juristen vinden dat een VvE niet zelf mag besluiten over wat privé is en wat gemeenschappelijk is. Ik vind dat er soms wat rommelruimte nodig is om te voorkomen dat de splitsingsakte steeds gewijzigd moet worden.
Het appartementsrecht is een complex rechtsgebied waar van alles samen komt. Heb je vragen, voel je vrij ze stellen. Ik leg het graag uit.