38. Doorzettingsmacht in 10 vragen

Het is een heet onderwerp. Iedereen wil verduurzamen. Maar in appartementencomplexen ligt dat lastiger. In dit artikel een interview met mijzelf over… verduurzaming natuurlijk.

Wat is een privé-gedeelte?

Het gedeelte dat je gebruikt zónder dat je anderen daar mogen komen. Als juristen kijken naar wetsuitleg, lezen we de wetsgeschiedenis. Dat is een deel waaruit blijkt hoe de wetgever alle wettekst bedoeld. Toen het appartementsrecht in Nederland werd bedacht, wilde bedenker dat iedereen samen eigenaar van het gebouw zou worden. Dus dat is hoe in Nederland gekeken moet worden naar een privé-gedeelte.

Huh, is mijn appartement dus eigenlijk gezamenlijke eigendom?

Ja dat is wat wil zeggen. Maar naast dat iedereen samen eigenaar is van het gebouw, is er een deel van het gebouw bedoeld om bij een mede-eigenaar in gebruik te zijn.

Ik dacht dat dit artikel over verduurzaming gaat? Ik wil graag verduurzamen.

Precies, terug naar het onderwerp. Verduurzaming is ontzettend belangrijk om onze woningen toekomstproof te maken.

Wat kan ik zelf doen?

De bedenker van het appartementsrecht heeft de eigenaar ‘heer en meester’ genoemd in het appartement. Je ‘mag’ dus best veel. Maar als je bijvoorbeeld wil isoleren dan doe je dat in de gemeenschappelijke delen en niet in je privé-gedeelte. Dus dat kan dan weer niet zonder de VvE erbij te betrekken.

Is voor alle verduurzamingsmaatregelen toestemming van de VvE nodig?

Nee dat nou ook weer niet. Maar als hoofdregel kan je aanhouden dat voor de grote klussen ook toestemming van de VvE nodig is.

Kan je voorbeelden geven?

Bijvoorbeeld spouwmuurisolatie, gevelisolatie, dakisolatie, zonnepanelen en hoogrendementsglas moeten met toestemming van de VvE.

Maar LED-verlichting, goed ventileren, waterzijdig inregelen of een infrarood paneel kan iemand wel zelf regelen.

Ik heb ruzie met mijn buurman. Moet ik hem toestemming vragen???

Ja in sommige gevallen dus wel. Niet leuk, wel nodig.

Het gaat toch om verduurzaming? Dat zou ik toch zelf moeten kunnen beslissen?

Goed punt. Juristen noemen dat ‘doorzettingsmacht’. Maar dan wel in een andere context. Ik denk dat het soms beter is als het bestuur van de VvE maatregelen voor verduurzaming in het gehele gebouw kan uitvoeren. Waar iedereen dan aan moet meewerken. Dat idee wordt doorzettingsmacht genoemd.

Bedoel je voor alle besluiten?

Nee eigenlijk alleen voor verduurzaming. Maar dat zijn wel hele ingrijpende besluiten. De VvE gaat over alle gemeenschappelijke delen van het gebouw. Dat moet dan wel in een Algemene Ledenvergadering worden voorgelegd en goedgekeurd. Dat kan in een MJOP of in een apart voorstel maar moet wel langs de ledenvergadering.

Waarom wordt er niet gewoon beter geluisterd?

Iedereen heeft recht op een eigen mening. Iedereen heeft een eigen vertrekpunt. Sommigen willen verhuizen, anderen wonen er net. Sommigen hebben genoeg geld om te investeren, anderen niet. Het gaat er niet om wie er gelijk heeft, want alle waarheden zijn waar en bestaan naast elkaar. Maar als we in een energiezuinig huis willen wonen, moeten we samenwerken. Zoveel tijd is er nu ook weer niet.

Heb je een stappenplan voor besluiten over verduurzaming?

Jazeker!

1. Gaat het besluit een gemeenschappelijk of een privé-gedeelte aan?;

2. Hoeveel stemmen moeten op een vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is c.q. zijn (‘quorum’)?

3. Hoeveel stemmen moeten worden uitgebracht op de vergadering om voor of tegen te zijn (meerderheidsvereiste of stemverhouding).

Is het resultaat meer stemmen voor dan tegen? Heb je gedacht aan de juiste meerderheid en waren er genoeg eigenaars op de vergadering? Dan aan de gang!